Quand racheter son crédit immobilier ? Calculer le seuil de rentabilité
Écart de taux, capital restant dû, durée restante : comment calculer le point mort d'un rachat de crédit immobilier et savoir si l'opération vaut la peine.
Racheter son crédit immobilier est rentable lorsque l'économie mensuelle, multipliée par le nombre de mois pendant lesquels vous gardez le prêt, dépasse la totalité des frais engagés. Le point mort se calcule simplement : frais totaux divisés par économie mensuelle. Si ce délai est nettement plus court que la durée restante et que vous ne vendez pas avant, l'opération est probablement intéressante. Sinon, mieux vaut renoncer ou négocier avec votre banque actuelle.
La formule du point mort
Le raisonnement tient en trois lignes.
- Mensualité actuelle : celle de votre tableau d'amortissement, hors assurance.
- Mensualité après rachat : calculée avec le même capital, la même durée restante et le nouveau taux.
- Délai d'amortissement = frais totaux / (mensualité actuelle - nouvelle mensualité).
La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule avec la formule capital x t / (1 - (1 + t)^-n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Vous pouvez laisser le simulateur de rachat faire ce calcul.
Les frais à additionner sont l'indemnité de remboursement anticipé, les frais de mainlevée, les frais de dossier et de garantie du nouveau prêt, les éventuels frais de notaire et les honoraires d'un courtier. Le détail de chaque poste figure dans le guide sur le coût total d'un rachat.
Deux exemples chiffrés (illustratifs)
Les taux ci-dessous sont des exemples choisis pour montrer le mécanisme, pas des taux du marché.
Cas favorable. Capital restant dû : 200 000 euros, durée restante 20 ans, taux actuel 4,5 %, nouveau taux 3,5 %. La mensualité passe d'environ 1 265 euros à environ 1 160 euros, soit 105 euros d'économie par mois. Avec 5 000 euros de frais, le délai d'amortissement est d'environ 48 mois (quatre ans). Si vous gardez le prêt jusqu'au terme, le gain total avoisine 25 200 euros avant frais, soit environ 20 200 euros après frais.
Cas défavorable. Capital restant dû : 60 000 euros, durée restante 8 ans, taux actuel 4 %, nouveau taux 3,2 %. La mensualité passe d'environ 731 euros à environ 709 euros, soit 22 euros d'économie. Sur 96 mois, l'économie atteint environ 2 100 euros, soit moins que 2 500 euros de frais : l'opération fait perdre environ 400 euros, malgré un écart de taux de 0,8 point.
| Cas favorable | Cas défavorable | |
|---|---|---|
| Capital restant dû | 200 000 € | 60 000 € |
| Durée restante | 20 ans | 8 ans |
| Écart de taux | 1,0 point | 0,8 point |
| Économie mensuelle | environ 105 € | environ 22 € |
| Frais | 5 000 € | 2 500 € |
| Délai d'amortissement | environ 48 mois | environ 112 mois (plus que la durée restante) |
| Résultat | gain net | perte |
Les trois paramètres qui comptent le plus
L'écart de taux. C'est le moteur de l'économie. Une règle empirique souvent citée consiste à regarder au moins un point d'écart, mais ce n'est pas une règle juridique : avec un gros capital et une longue durée, un écart de 0,6 point peut suffire, avec un petit capital, un écart de 1,5 point peut ne pas suffire.
Le capital restant dû. L'économie en euros est proportionnelle au capital. Les frais fixes (dossier, mainlevée) pèsent donc beaucoup plus sur un petit capital.
La durée restante. Plus il reste d'années, plus l'économie mensuelle a le temps de s'accumuler. Vers la fin d'un prêt, la part d'intérêts de chaque mensualité est faible : il n'y a presque plus rien à économiser.
Pièges fréquents dans le calcul
- Comparer des durées différentes. Un nouveau prêt sur 25 ans comparé à un ancien prêt qui se termine dans 15 ans réduit la mensualité, mais le coût total augmente. Comparez à durée égale ou comparez le coût total.
- Oublier l'assurance. Une assurance plus chère annule l'économie sur le taux ; une assurance moins chère l'augmente. Lisez le guide sur l'assurance emprunteur et le rachat.
- Ignorer la date de revente. Si vous vendez dans trois ans alors que le point mort est à quatre ans, vous perdez de l'argent.
- Négliger la perte d'avantages. Certains prêts anciens comportent des options (modulation, report) que le nouveau contrat n'offre pas forcément.
Que faire si le résultat est juste
Si le point mort est proche de la durée pendant laquelle vous comptez garder le prêt, deux pistes existent. D'abord, demandez à votre banque actuelle une renégociation par avenant : elle évite l'indemnité de remboursement anticipé et la nouvelle garantie, donc les frais sont bien plus faibles. Ensuite, négociez les frais du rachat (dossier, courtage) ou l'indemnité avec votre banque d'origine. Le guide renégociation ou rachat détaille cette comparaison.
Quand demander un avis
Un courtier immatriculé à l'ORIAS ou un conseiller de l'ADIL peut vérifier votre calcul gratuitement ou à coût modéré. Faites-le surtout si votre prêt comporte plusieurs paliers de taux, un différé ou un taux variable, car la formule simple ne s'applique alors pas directement.
Questions fréquentes
Existe-t-il un écart de taux minimal pour racheter ?
Non, aucune loi ne fixe de seuil. La seule vraie question est de savoir si le gain dépasse les frais. Le seuil d'un point est une habitude de marché, utile comme premier filtre mais pas comme règle.
Le point mort inclut-il l'assurance ?
Il le devrait. Si l'assurance change de coût avec le nouveau prêt, ajoutez la différence mensuelle à l'économie (ou retirez-la) avant de diviser les frais.
Et si je garde mon bien jusqu'au bout du prêt ?
Alors le gain total est l'économie mensuelle multipliée par la durée restante, moins les frais. C'est le scénario le plus favorable au rachat, à condition que la durée ne soit pas rallongée.
Sources
- Banque de France — informations sur le crédit immobilier et les taux d'usure
- Service-Public.fr — fiches pratiques sur le remboursement anticipé d'un prêt
- ANIL — conseils sur le logement et le financement
- ORIAS — registre des intermédiaires en opérations de banque
