TAEG et rachat de crédit immobilier : comment comparer deux offres
Taux nominal, TAEG, assurance, frais : comment lire une offre de rachat de crédit immobilier et comparer deux propositions sur une base identique.
Pour comparer deux offres de rachat de crédit immobilier, le taux nominal ne suffit pas : il faut regarder le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l'assurance obligatoire, puis le coût total sur la durée que vous comptez réellement conserver. Le TAEG est le chiffre que la loi oblige les banques à afficher pour permettre la comparaison. Mais il a des limites, et il doit être complété par un calcul en euros.
Taux nominal, TAEG, taux d'usure
- Le taux nominal est le taux appliqué au capital pour calculer les intérêts. C'est celui qui détermine la mensualité hors assurance.
- Le TAEG exprime le coût total du crédit en pourcentage annuel du capital : intérêts, frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée pour obtenir le prêt, et autres frais obligatoires. Il est toujours supérieur ou égal au taux nominal.
- Le taux d'usure est le plafond légal du TAEG. La Banque de France le publie périodiquement. Une offre dont le TAEG le dépasserait serait irrégulière, ce qui peut conduire une banque à refuser certains dossiers.
Certains frais (comme les frais d'actes notariés) n'entrent pas toujours dans le calcul : vérifiez dans l'offre ce qui est inclus. L'offre doit comporter la fiche d'information standardisée européenne (FISE), qui présente les caractéristiques du prêt de façon comparable d'une banque à l'autre.
Comparer deux offres sur une base identique
Imaginez deux propositions (chiffres illustratifs) pour un capital de 150 000 euros sur 18 ans.
| Offre A | Offre B | |
|---|---|---|
| Taux nominal | 3,20 % | 3,35 % |
| Frais de dossier | 1 500 € | 500 € |
| Frais de garantie | 1 800 € | 1 800 € |
| Assurance (coût total sur la durée) | 14 000 € | 9 000 € |
| Mensualité hors assurance | environ 914 € | environ 926 € |
| Coût total des intérêts | environ 47 500 € | environ 50 000 € |
| Coût total (intérêts + frais + assurance) | environ 64 800 € | environ 61 300 € |
L'offre A affiche le taux nominal le plus bas, mais elle revient plus cher à cause des frais de dossier et surtout de l'assurance. L'offre B est avantageuse malgré un taux nominal supérieur. Ces chiffres sont des exemples calculés pour illustrer la méthode, pas des propositions réelles.
La méthode en cinq points
- Mêmes conditions de départ : même capital, même durée, même date de début.
- Mêmes périmètres : incluez dans les deux cas l'assurance et tous les frais.
- Coût total en euros : additionnez intérêts, frais, assurance et comparez.
- TAEG : utile comme second critère, notamment pour repérer des frais cachés dans un taux affiché attractif.
- Souplesse : regardez si le prêt est modulable, s'il prévoit une IRA, s'il est transférable.
Le simulateur du nouveau prêt donne la mensualité, le coût des intérêts et le tableau d'amortissement pour chaque proposition. Calculez l'assurance à part à partir du coût indiqué dans l'offre.
Les limites du TAEG
Le TAEG est utile, mais pas parfait.
- Il suppose que vous gardez le prêt jusqu'au bout. Si vous le revendez ou le remboursez avant, les frais initiaux pèsent davantage.
- Il suppose un taux fixe. Pour un prêt à taux variable, le TAEG repose sur des hypothèses et peut changer fortement.
- Il compare mal des durées différentes. Un TAEG plus bas sur une durée plus longue peut coûter davantage en euros.
- Il peut intégrer ou non certains frais, d'où l'importance de lire le détail.
Lire l'offre de prêt
Dans l'offre, vérifiez :
- le montant, la durée, le taux nominal et le TAEG, avec le coût total du crédit ;
- le coût de l'assurance, en euros et en pourcentage ;
- les frais de dossier, de garantie et les autres frais ;
- les conditions de remboursement anticipé, de modulation et de transfert ;
- les conditions suspensives éventuelles (par exemple, la levée de l'ancienne garantie).
La loi impose un délai de réflexion de dix jours après réception de l'offre, pendant lesquels vous ne pouvez pas l'accepter. L'offre doit rester valable au moins trente jours. Profitez de ce temps pour comparer les propositions sans pression.
Quand demander un avis
Si deux offres sont proches ou si vous ne comprenez pas un poste de l'offre, demandez à la banque des explications écrites. Un courtier immatriculé à l'ORIAS ou un conseiller de l'ADIL peut aussi relire l'offre avec vous. En cas de litige, la médiation bancaire reste possible.
Questions fréquentes
Le TAEG inclut-il l'assurance ?
Oui, lorsque l'assurance est exigée pour obtenir le prêt. Si vous la choisissez ensuite ailleurs, le TAEG de l'offre est recalculé ou doit être comparé au coût réel.
Peut-on comparer un TAEG fixe avec un TAEG variable ?
Prudence : le TAEG variable repose sur des hypothèses d'évolution des taux. Comparez plutôt des scénarios de hausse et de baisse en euros.
Où consulter le taux d'usure ?
Sur le site de la Banque de France, qui publie les seuils par catégorie de prêt. Il évolue régulièrement, donc consultez la publication la plus récente.
Sources
- Banque de France — taux d'usure et information sur le crédit
- Légifrance — Code de la consommation, TAEG et offre de prêt
- Service-Public.fr — explications sur l'offre de prêt et les délais
- ANIL — aide à la lecture d'une offre de prêt
