Simulateurs de rachat de crédit immobilier : mode d'emploi et lecture des résultats
Comment utiliser les simulateurs de rachat, de nouveau prêt et de soulte : données à rassembler, ordre des calculs, interprétation des résultats et limites à connaître.
Pour savoir si un rachat de crédit immobilier est rentable, trois calculs suffisent : le simulateur de rachat (économie mensuelle et délai d'amortissement), le simulateur du nouveau prêt (mensualité, coût des intérêts, durée) et le calcul de la somme nette en cas de soulte. Ce guide explique quelles données rassembler, dans quel ordre utiliser les outils, comment lire les résultats et quelles limites garder à l'esprit. Les résultats sont des estimations : seule l'offre de prêt écrite d'une banque fait foi.
Les données à rassembler
Avant de lancer un simulateur, récupérez ces informations auprès de votre banque ou dans vos documents.
| Donnée | Où la trouver |
|---|---|
| Capital restant dû | Dernier tableau d'amortissement ou espace client |
| Taux actuel | Contrat de prêt, tableau d'amortissement |
| Durée restante | Tableau d'amortissement : nombre d'échéances restantes |
| Mensualité actuelle | Tableau d'amortissement (hors assurance) |
| Montant de l'IRA | Décompte demandé à la banque |
| Frais de mainlevée | Devis du notaire ou de la banque |
| Nouveau taux et frais | Proposition écrite de la nouvelle banque ou du courtier |
| Coût de l'assurance | Fiche d'information de l'assurance actuelle et devis |
Étape 1 : le simulateur de rachat
Le simulateur de rachat compare votre prêt conservé jusqu'au bout avec un nouveau prêt sur la même durée restante. Entrez le capital restant dû, le taux actuel, le nouveau taux, la durée restante en années et la somme de tous les frais.
Il affiche quatre résultats :
- la mensualité actuelle et la nouvelle mensualité (hors assurance) ;
- l'économie mensuelle ;
- le délai pour amortir les frais (frais / économie mensuelle) ;
- le gain total sur la durée restante, frais déduits.
Un délai d'amortissement inférieur à la moitié de la durée restante, avec un gain total positif, est un bon signe. Un délai proche de la durée restante signale un rachat peu intéressant. Le guide sur le seuil de rentabilité détaille l'interprétation.
Étape 2 : le simulateur du nouveau prêt
Lorsque la banque propose une durée différente de la durée restante, le simulateur du nouveau prêt montre l'effet de cette durée. Entrez le montant du nouveau prêt, le taux, la durée et les frais de dossier et de garantie.
Vous obtenez la mensualité, le coût total des intérêts, le total remboursé et un tableau du capital restant dû année par année. Comparez le coût des intérêts avec celui qui resterait à payer sur l'ancien prêt. Si le nouveau prêt est plus long, le coût total est presque toujours plus élevé. Pour l'effet de la durée, lisez le guide sur la durée d'un rachat.
Étape 3 : le calcul de la somme nette (soulte)
Si vous empruntez plus que le capital restant dû, le calcul de la somme nette vous dit ce qui reste après avoir soldé l'ancien prêt et payé les frais. Dans la dernière case, additionnez le capital restant dû, l'IRA et les frais de mainlevée. Le résultat est la soulte réellement disponible. Voir le guide sur le rachat avec soulte.
Étape 4 : la liste de contrôle
Avant de signer, parcourez la liste de contrôle pour vérifier que vous n'avez rien oublié : décompte de l'IRA, garantie, assurance, pièces du dossier, délai de réflexion.
Un parcours complet (illustratif)
Vous devez 160 000 euros à 4,2 % pour 17 ans. Une banque propose 3,4 % pour 4 200 euros de frais.
- Simulateur de rachat : la mensualité passe d'environ 1 099 euros à environ 1 034 euros, soit environ 65 euros par mois d'économie. Délai d'amortissement : environ 65 mois (un peu plus de cinq ans).
- Vérification de l'horizon : le gain total est d'environ 9 060 euros si vous gardez le prêt jusqu'au bout (65 x 204 - 4 200) et d'environ 3 600 euros si vous le gardez dix ans (65 x 120 - 4 200). Si vous le gardez moins de cinq ans, l'opération est perdante.
- Assurance : si une assurance externe fait gagner 20 euros par mois, le délai tombe à environ 49 mois.
Ces chiffres sont des exemples pour illustrer le raisonnement. Remplacez-les par ceux de votre dossier.
Les limites à connaître
- L'assurance n'est pas incluse dans les simulateurs : ajoutez la différence de coût aux frais ou à l'économie.
- Taux fixe uniquement : les prêts à taux variable ou à paliers se calculent différemment.
- Durée restante identique : pour comparer des durées différentes, utilisez le simulateur du nouveau prêt.
- Frais estimés : plus vos chiffres sont proches de la réalité, plus le résultat l'est.
- Pas de fiscalité : les simulateurs ne tiennent pas compte de la fiscalité, par exemple pour un bien locatif.
- Arrondis : les mensualités affichées sont des estimations ; l'offre de prêt peut différer de quelques euros.
Quand demander un avis
Si le résultat est proche du seuil de rentabilité, si vous avez plusieurs prêts ou un taux variable, demandez à un courtier immatriculé, à un notaire ou à l'ADIL de vérifier votre calcul. Gardez vos simulations pour les comparer avec les offres écrites que vous recevrez.
Questions fréquentes
Les simulateurs donnent-ils le taux que ma banque me proposera ?
Non. Vous saisissez vous-même le taux. Les outils ne connaissent pas les taux du marché : demandez des propositions écrites à plusieurs établissements.
Pourquoi ma mensualité diffère-t-elle de celle de ma banque ?
Parce que les banques peuvent arrondir, calculer les intérêts sur une base différente (jours exacts) ou intégrer des éléments comme l'assurance. Écartez les écarts de quelques euros, mais vérifiez les écarts importants.
Faut-il refaire la simulation quand les taux changent ?
Oui. Les propositions évoluent avec le marché et votre dossier. Refaites le calcul avec l'offre la plus récente avant de décider.
Sources
- Banque de France — informations sur le crédit immobilier
- Service-Public.fr — fiches pratiques sur le prêt immobilier
- Légifrance — Code de la consommation
- ANIL — simulations et conseils gratuits sur le financement du logement
